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两件物业纠纷案件的处理(张翼)
性质:民法????????日期:2010-5-3

两件物业纠纷案件的处理

近年来,笔者受理了多宗物业纠纷案件,其中,比较突出的物业纠纷是由业主利用空地或楼顶私自搭建而引发的。究其原因,大致有以下几方面:第一、一些房产开发商在住宅小区建成后未及时组建物管部门,或者迟迟不办理交接手续,造成了建设与管理上的脱节,形成了管理上的盲区;第二、一些房产开发商为了吸引买房者,将屋面区域设计为大面积的平台,为业主的私自改造提供了便利条件;第三、部分业主在花费巨资购买房屋后,认为自己拥有了房屋的所有权,在自己所有的房屋上进行改造搭建,别人无权干涉;第四、多数违建业主都拥有从众心理,看到别人搭建得到利益后,在经济利益的驱动下便去效仿。

《物权法》的出台,使公民的财产权有了最直接的法律保障,但法律同时还规定,权利的行使不应当侵犯到他人的利益。由于不少业主的片面理解,认为自己既然拥有了房屋所有权,便可理所当然根据自己的意愿来改造或添附房屋。然而,这种改造或添附行为,如对所处的整栋房屋安全构成了威胁,对邻居的相关利益构成了侵权,那么就构成了违法行为。

以下结合实例进行简单的分析阐述,谈谈笔者的一些个人观点。

案例一:某别墅花园小区,A先生在自己院内搭建了一间玻璃阳光房,邻居B女士认为此举严重影响了其房间的通风、采光及安全,且影响到整个小区的整体美观,要求A先生立即拆除违章搭建。A先生则辩称,他所建的玻璃房屋在自家的院落范围内,并未侵犯到B女士的合法权益,故坚决不同意拆除。双方多次协商未果,最终,B女士将A先生告上了法庭。

本案涉及到相邻权的问题。我国《民法》第八十三条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。《物权法》第七十一条规定:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。第八十九条规定:建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

本案中,A先生搭建的房屋是否属于违章建筑,应当由相关行政机关予以认定和处理。但是,即便相应的行政机关未作出违章的认定,只要该搭建行为侵害到了B女士采光、通风等民事权利,或造成了安全隐患,B女士依法仍有权要求其停止侵害、排除妨碍。最终,本案经专业人员现场勘查评估后,法院支持了B女士的全部诉讼请求。

值得一提的是,搭建房屋的现象目前十分普遍,可以说从老小区到新建小区,从高档楼盘到洋房别墅,屡见不鲜。此类搭建一般都会破坏到房屋的整体外观形象,有些还会占用到公用空间,侵犯到其他业主的共同利益。因而,笔者认为准备搭建的业主最好事先征得物业公司和邻居的书面同意,再对房屋进行改造,以免引起不必要的纠纷。另外,相关部门也应当承担起管理责任,严格执法,及时化解矛盾,促进邻里和谐。

案例二:某物业公司向法院起诉业主王某,称其未经同意,私自搭建封闭设施,违反了双方的签订的《物业管理公约》,要求法院判令其立即拆除。王某则辩称,由于楼上业主经常乱扔杂物,危害其家人安全,已多次向物业公司反映情况,但物业公司未能及时处理,搭建的目的仅仅是为了避免楼上业主乱扔杂物,因此并无不当之处。法院审理该案后认为:根据原被告双方签订的《物业管理公约》,王某属于违约方,因此依法判令其拆除自行搭建的设施并恢复原状。被告王某称物业公司未能及时处理楼上业主经常乱扔杂物情况,因王某无法提供确凿的证据,故不予理涉。

本案中,物业公司获得胜诉,最直接的证据就是双方的《物业管理公约》。目前,业主在购房时都要和相应的物业公司签订《物业管理公约》,根据我国《合同法》的规定,当事人双方意思表达一致的,合同即告成立,双方都应当受其约束,履行各自的权利义务。因此,业主一旦签署了相关的文书,就必须遵守约定的内容。但是,笔者在实践中发现,有很多业主在签字时并未仔细阅读过这些文书,有的甚至在被起诉后才发现其中有自己的签名。所以,业主在办理入住手续时,应当仔细审查每份文件,以明确自己的权利和义务。

目前,除少数小区仍允许合理地搭建防护栏、封闭阳台,大多数小区对建筑物整体外观的要求都很高。有的业主因房屋存在质量问题或者存在安全隐患,而私自对房屋进行改造搭建,如涉及到其他业主和整体环境的利益,往往都会被责令恢复原状。

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